Координация становится необходимостью

3 Февраля 2016
Публикации

Заседание Координационного совета по развитию проектно-строительной отрасли Ассоциации межрегионального социально-экономического взаимодействия ЦФО было посвящено рассмотрению идей, способных сделать отрасль более эффективной.

Координация становится необходимостью

Заседание Координационного совета по развитию проектно-строительной отрасли Ассоциации межрегионального социально-экономического взаимодействия ЦФО

Заседание Координационного совета по развитию проектно-строительной отрасли Ассоциации межрегионального социально-экономического взаимодействия ЦФО было посвящено рассмотрению идей, способных сделать отрасль более эффективной.

Глава Ассоциации Николай Константинов напомнил, что 20% валового продукта страны тем или иным образом связаны с отраслью строительства. В течение ближайшего полугодия всем придется заниматься выбором путей — какие из них выбрать, чтобы снять накал кризиса или сгладить его последствия.

Упомянут был и представитель президента в ЦФО Александр Беглов, который поручил подготовку Совета при Полномочном представителе президента в ЦФО по теме «Анализ отрасли. Перспективы развития». «Всем нам придется понять, на какие кнопки нажимать, чтобы выйти из кризиса. Это, в первую очередь, правовые корректировки, изменение подзаконных актов, например для развития сегмента арендного жилья, расселения ветхого и аварийного фонда. И конечно, надо стимулировать население на покупку жилья, чтобы средства, которые есть на руках у людей, шли в экономику. Может быть, стоит вспомнить старые способы, схемы 90-х гг. — выпуск сертификатов по покупке, например, одного-двух квадратных метров.

Заместитель министра строительства Елена Сиэрра подчеркнула, что сотрудничество с Координационным советом является важным для министерства. В Министерстве считают важным увязывать результаты работы в подразделениях с наработками проектного сообщества. «Времена сейчас непростые. Появление обманутых дольщиков, снижение показателей отрасли, сокращение источников финансирования...

Да, в 90-е гг. существовали разные схемы, включая и применение ценных бумаг. Но тогда тяжелейшей проблемой была проблема неплатежей. Сейчас она не так актуальна. Однако антикризисная программа вырабатывается. В министерстве работает рабочая группа, привлекающая к своей деятельности самых разных экспертов отрасли. Министерство готово вносить предложения по изменению действующего законодательства, которые могли бы облегчать практику работы в самых разных сферах строительства», — отметила Елена Сиэрра.

Ведущий заседания руководитель НОПРИЗ Михаил Посохин поделился данными о состоянии отрасли, которыми располагает общественная организация. Проблема, поднятая в его докладе, затрагивала судьбу тех 103 млн кв. м жилья, которые по плану отрасль должна выдать в текущем году, причем подавляющая часть этого объема находится в границах ЦФО.

Аналитика НОПРИЗ говорит о том, что в субъектах ЦФО в первом полугодии 2015 г. объем жилищного строительства достиг 714 тыс. кв. м и по сравнению с аналогичным периодом прошедшего года не упал (435 тыс. кв. м). Объем закупок на проектные работы по системе госторгов в первой половине 2015 г. составил 5,6 млрд руб. Доля закупок на 1-е полугодие 2015 г. по сравнению с 2014 г. даже возросла.

Это задел на 2016 г. Наряду с этим существуют системные проблемы, которые повлияли на исполнение бюджета 2014 г. К ним можно отнести неэффективное расходование бюджетных средств, слабое межбюджетное регулирование, отсутствие гибкой налоговой и долговой политики, несовершенство методологической базы программно-целевого бюджетирования и достижения конкретных результатов. Значительная часть организаций имеет разработанную проектную документацию, но не планируют строить по ней. Зачастую открывают финансирование на новые объекты, не завершив старые. Некачественно проводятся изыскания или процессы инвентаризации для проведения проектных работ. Нет контроля за исполнением контрактов или договоров на проектно-изыскательские работы и строительство объектов. Часто проектирование и строительство по времени требуют тех же временных затрат, что и оформление бумаг на строительство.

Интересными данными поделился руководитель Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. По его данным, ЦФО занимает менее 4% территории России, но на них проживают 27% населения страны. Вклад ЦФО в экономику России составляет 35%. Всего в России зарегистрированы более 132 тыс. компаний, имеющих допуски на осуществление разных видов строительных работ — изыскание, проектирование и строительство. Чуть более 46 тыс. компаний зарегистрированы в городах ЦФО. Полученное ими количество допусков составляет 58 150, так как некоторые компании имеют их несколько на разные виды строительной деятельности. 93% этих компаний в ЦФО относятся к категории микро- и малого бизнеса, 3% — это крупный бизнес, и такая пропорция характерна для всей России.

Агентство занимается формированием рейтинга информационной открытости. По данным РАСК, только 55% компаний можно отнести к разряду информационно открытых. 45% нельзя отнести к этому числу, а это значит, что они не обладают производственным потенциалом и не ведут реальную деятельность, хотя имеют допуски СРО.

На сентябрь 2015 г. объем работ по отрасли строительства оценивается суммой в 145 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом 2014 г. снижение по виду работ «строительство» в ЦФО составило 2%. Хотя в целом по России показатель больше — 8%. По прогнозу РАСК, показатель ввода жилья в России составит 80 млн руб. Тревожная статистика связана с банкротством компаний. Число банкротств по сравнению с 2014 г. выросло в два раза. В этом году уже 2 тыс. компаний являются банкротами, в прошлом году — около 1 тысячи. В ЦФО насчитывается 600 строительных банкротов. И как правило, такие компании работают на рынке шесть-семь лет.

Для корректировки закона № 214 в 2015 г. агентство анализировало степень открытости компаний, работающих в жилом секторе. Получилось, что всего по России в этом сегменте работают около 3800 СК. 20% не являются информационно открытыми — то есть они не имеют сайтов, не размещают минимальной информации о себе, что прописывается ФЗ № 214. А большинство ограничиваются минимальным набором данных, которые предусмотрены законом.

В ЦФО в жилом сегменте работает 1122 застройщика, и их информационная открытость в среднем выше, чем по России. «Неблагополучными» в этом смысле считаются всего 11%.

Изучало агентство и ситуацию с ипотекой. Объем выданных кредитов в 2015 г. снижался, такая динамика характерна и для центра России. За 9 месяцев падение составило 30%. В наступающем году объемы ипотеки упадут до уровня 2012 г. Если бы программа субсидирования не была запущена, это понизило бы показатель не на 30%, а в 2 раза. Может ли случиться так, что в кризис произойдет прорыв в тех сегментах, которые буксовали ранее? И может ли так получиться с сектором аренды, если промышленность все-таки будет развиваться? Ответом на этот вопрос стала дискуссия на эту тему.

Ситуация выглядит так: подавляющая часть арендных квартир относится к частному рынку в силу того, что в России 80% жилого фонда принадлежит физическим лицам. Ясно и то, что и покупать квадратные метры в условиях финансовой нестабильности будут не так активно, что уже и происходит. При этом потребность в жилье сохранится. Значит, и аренда квартир будет востребована, и она, по мысли главы архитектурного сообщества России Андрея Бокова, может стать альтернативой ипотеки. Развивая эту мысль можно добавить: при этом позитивно то, что человек не попадает в зависимость к банку, оплачивая за предоставление жилья арендодателю, которым может выступать как частное лицо, так и государство.

Классический взгляд на эту проблему выказали аналитики ВШЭ: в существующей налоговой системе строительство арендного жилья оправдано только в категории бизнес- и элитного класса. Все остальное показывает уверенный минус — в плане доходности, поделилась выводами исследований профессор ВШЭ Ирина Ильина. Очень консервативно в этом отношении наше население: если в США смена мест проживания за одну человеческую жизнь происходит 12 раз, то в России 2 раза. Такой «любви к насиженным местам» мог поспособствовать институт прописки, который закабалял человека со времен СССР, и, конечно, невысокая экономическая активность в стране. Между тем, динамизм внутренней миграции, движение к новым местам приложения труда — это как кровоток в человеческом организме: чем он быстрее, тем лучше функционируют все системы.

Другой взгляд на проблему высказал руководитель аппарата НОСТРОЙ Илья Пономарёв. Общий подход, подтвердил он, именно таков: аренда не выгодна инвестору. Однако уже неоднократно делались расчеты, вырабатывались схемы, когда аренда становилась доходной даже без дотаций. Один из примеров — проект «Иннополис» в Казани, где наряду с крупной жилой застройкой возводился и дом для сдачи в аренду. И экономика проекта в плюсе. В результате кризиса многие застройщики вынуждены будут согласиться с невысокой доходностью — 10–12%, считает Илья Пономарёв, значит, могут обратить внимание на арендный сектор, у которого появляется перспектива. Главное — использовать имеющиеся наработки, не делать каждый раз все с нуля, понимать, на каком уровне и каким институтом такие идеи уже прорабатывались. Предлагалось посмотреть на эту проблему и с другой точки зрения: инвестировать в такие проекты могут монополисты, развивая те или иные проекты. Существует даже определенный опыт. А кроме того, подтолкнуть к активизации рынка может введение налога на недвижимость.

Если использовать разные инструменты, то можно довести объемы арендного жилья и жилья в собственности до уровня развитых стран, где они существуют в равных долях — 50 на 50. У нас же пока вся собственность находится в частных руках — как в Румынии, констатировал Илья Пономарёв.

Продление приватизации приводит к тому, что даже появляющееся арендное жилье, построенное на госсредства, может быть переведено в собственность. И таких прецедентов немало, отметил эксперт.

Прозвучали на заседании Совета и другие идеи, идеи из регионов — относительно того, что именно надо строить в России. Может быть, при наших просторах новая застройка должна быть исключительно малоэтажной?

Федеральный отраслевой журнал «Российский строительный комплекс» // 2015, ноябрь-декабрь. — С. 148–151