25 сентября 2024 года в Санкт-Петербурге в рамках VIII Международного бизнес-форума недвижимости под председательством координатора НОПРИЗ и НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе, вице-президента Российского Союза строителей Максима Федорченко состоялась сессия «Строительная отрасль: текущее состояние в регионах России и перспективы КРТ».
Как отметил Максим Федорченко, механизм КРТ становится доминирующим в жилищном строительстве. На фоне падения спроса в сочетании с волатильностью на финансовом рынке, удорожанием стройматериалов и земель, механизм КРТ позволяет застройщику войти в стройку на экономически приемлемых условиях. Если при покупке участков у частных собственников приходится платить в среднем 400 млн руб. за гектар, то оплата права на участие в КРТ позволяет обрести участок под строительство в среднем по 36 млн рублей за гектар. Финансовая нагрузка на застройщика в проектах КРТ не становится меньше, но в КРТ распределение этой нагрузки – плавное, и, что важно, в КРТ застройщик оплачивает создание инфраструктуры, получая возможность комплексно развивать территории.
Строительство социальной инфраструктуры с применением ГЧП описал управляющий директор АО УК «Инфратех Концессии» Андрей Шишкин. Спикер рассказал, что благодаря механизмам, предусмотренным Федеральным законом № 224 «О государственно-частном партнерстве» и Федеральным законом № 115 «О концессионных соглашениях» концедент, а это, как правило, органы власти субъектов РФ, имеет возможность с опережением создавать необходимую для социально-экономического развития регионов инфраструктуру. Концессионер обеспечивает проект банковским финансированием и собственными средствами, а концедент постепенно возвращает вложенные средства в виде «платы концедента», получается такая своего рода «региональная ипотека». Механизм ГЧП позволяет руководителям субъектов решать с опережением задачи по строительству масштабных социальных объектов на комфортных условиях в долгосрочной перспективе. Особенно актуально это для сферы образования, культуры, спорта, здравоохранения, в развитии транспортной инфраструктуры и ЖКХ.
Председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова Леонид Бандорин остановился на изъятии земельных участков при КРТ. Главный вопрос: где грань, за которой публичная власть получает полномочия изымать недвижимость? Понимание «публичной нужды» при реализации проектов КРТ отсутствует. 494-ФЗ точной трактовки не дает. Суды в последнее время стали считать достаточным основанием для изъятия наличие легитимного решения о КРТ определенной площадки.
К настоящему времени региональные критерии объектов ИЖС, садовых домов и таун-хаусов, при наличии которых допускается их изъятие публичной стороной, установлены в 17 субъектах РФ; 10 регионов установили объекты, не подлежащие изъятию при КРТ жилой застройки. Председатель Комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма осветила аспекты цифровизации КРТ.
Цели КРТ — обеспечение сбалансированного и устойчивого развития муниципальных образований путем повышения качества среды и улучшения архитектурного облика ОКС, создание условий для развития инфраструктуры, привлечения инвестиций — созвучны целям цифровой вертикали строительной отрасли. Механизм КРТ должен быть интегрирован в цифровую вертикаль.
Заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов показал позитивный опыт создания регионального оператора КРТ. В распоряжении новосибирского оператора — самый большой в регионе земельный банк, оператор готовит площадки под КРТ, обеспечивая подключение к сетям, отслеживая обеспеченность всеми видами инфраструктуры, мониторит и использует возможности участия в госпрограммах.
Практикой взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности при КРТ поделилась вице-президент Союза строителей Республики Татарстан Эльвира Галяутдинова, на примере нескольких кейсов показав, как может преображаться проект КРТ при правильном, с маркетинговой точки зрения, формировании конечного продукта.
С обзором практик КРТ жилой застройки в регионах РФ в 2021–2023 годах выступила вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. Она напомнила основные принципы разработанных Институтом методических рекомендаций по КРТ: минимизация рисков проектов КРТ, предотвращение конфликтов, повышение экономической эффективности и заинтересованности участников.
Подводя итог сессии, Максим Федорченко отметил важность прошедшего обсуждения для формирования эффективных региональных практик взаимодействия инвесторов и публичной власти в рамках проектов КРТ. Учитывая, что НОПРИЗ, РСС, НОСТРОЙ, Институт экономики города постоянно работают над анализом законодательства, обсужденные на сессии предложения станут базой для совершенствования правовой базы КРТ.
По информации координатора НОПРИЗ по СФО
